Her apartman veya site kompleksinin, tapu sicilinde Kat Mülkiyeti Derneği için bir sözleşmesi bulunmaktadır. Bu sözleşme en iyi şekilde bir yönetim planı olarak tanımlanabilir. Bu yönetim planında, ortak alanların kullanımı, bağımsız alanlar (örneğin daireler veya işyerleri), genel giderler, maliklerin ve yönetim, denetçi vb. hak ve sorumlulukları için kurallar oluşturulabilir. Bu kurallar zorunlu mevzuata aykırı olamaz. Bazı konular yönetim planında yer almıyorsa, “kat mülkiyeti kanunu” uygulanır.
Yönetim planı, ilk paylaştırma tapusu (kat irtifakı) veya ilk mülkiyet tapusu (kat mülkiyeti) alınırken yasal olarak zorunlu belgelerden biridir. Birçok alıcı, bu belgenin varlığından habersizdir. Yeni alıcılar bu belgenin varlığından çoğu zaman haberdar olmadığından, bazen kendi yazılı kurallarını oluşturmak, yeni bir VVE kurmak ve bunu noterde kaydettirmek isteyebilirler.
Bu gereksiz ve hukuken geçersizdir. İlgili kompleksin apartman veya ev sahipleri otomatik olarak VVE üyesidir ve üyelik zorunludur. Bir daire satın aldığınız andan itibaren zaten VVE üyesi olmuş olursunuz ve tapu siciline kayıtlı mevcut bir yönetim planı her zaman mevcuttur.
Mevcut kayıtlı yönetim planı değiştirilebilir, ancak bunun için maliklerin 4/5 çoğunluğu gereklidir. Bu çoğunluk sağlanamazsa, yasal işlem başlatma imkanı vardır. İlk yönetim planı tüm malikler tarafından imzalanmalıdır.
İlk malik genellikle arsa sahibi ve/veya müteahhittir. Kat Mülkiyeti Derneği, site veya apartman kompleksindeki tüm bağımsız alan sahiplerinden oluşur. Apartman veya site bu dernek tarafından yönetilir. Her bağımsız alan (her daire veya işyeri) bir oy hakkına sahiptir. Birden fazla mülkiyeti olan malikler, toplam oyların 1/3’ünden fazlasına sahip olamaz. Yetkilendirilen temsilci, tüm oyların %5’inden fazlasını temsil edemez. Eğer kompleks 40’dan az daire/apartmandan oluşuyorsa, temsilci en fazla iki maliki temsil edebilir.
Bu yetkilendirme için noter prosedürü gerekmez. Kat Mülkiyeti Derneği en az yılda bir kez toplantı yapmalıdır. Birden fazla binadan oluşan kompleksler (toplu yapılar) en az iki yılda bir toplanmalıdır. Bu toplantı, çift çoğunlukla (maliklerin çoğunluğu ve arsa paylarının çoğunluğu) yapılabilir.
İlgili çoğunluk mevcut değilse, ikinci toplantı en geç 15 gün içinde düzenlenmeli ve toplantılar arasında en az 7 gün olmalıdır. Toplantı yeri, tarihi, saati ve gündem maddeleri tüm maliklere 15 gün önceden yazılı olarak bildirilmezse, toplantı geçersiz sayılır.
Çift çoğunlukla alınabilecek kararlar:
- Ortak alanlarda faydalı değişiklikler ve eklemeler: Bunların maliyeti, faydalanacak maliklere dağıtılır ve kullanım oranına göre paylaşılır. Eğer maliyet yüksek ve lüks bir değişiklik ise, malikler onaylamamış ve kullanmak istemiyorsa, bu maliyeti ödemek zorunda değildir;
- Yönetim ve denetçiyi seçmek.
Oybirliğiyle alınması gereken kararlar:
- Bir bağımsız alan tapuda konut olarak kayıtlıysa ancak malik bunu bar, kulüp, restoran, mağaza vb. olarak kullanmak istiyorsa, tüm maliklerin oybirliği ile onayı gerekir;
- Tüm kompleksi etkileyen değişiklik ve eklemeler (ör. büyük reklam panosu asmak) için;
- Komplekse yeni bağımsız bir alan (ör. ekstra kat, daire veya dükkan) inşa etmek için.
Alınamayacak kararlar:
- Tapuda konut veya işyeri olarak kayıtlı bir alan, sağlık hizmetleri için kullanılamaz (hastane, eczane, klinik, laboratuvar vb.), çünkü bu sektör için farklı yasal gereklilikler vardır.
Bir malik, kendi yararına ortak alanda değişiklik veya büyük onarım yapmak isterse, bunun için maliklerin 4/5 çoğunluğu gerekir. Acil bir durum nedeniyle asliye mahkeme onarım kararı verirse, bu çoğunluk gerekmez.
Bir malik toplantıya katılmamış veya karara karşı oy kullanmışsa, ilgili karara itiraz edebilir. Kat Mülkiyeti Derneği kararlarına itiraz edenler, gayrimenkulün bulunduğu yerin Asliye Mahkemesine başvurabilir.
Yeni “kat mülkiyeti kanunu”na göre, bir malik diğer kullanıcının (kiracı veya malik) yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle zarar görürse, ilgili malik Asliye Mahkemesine başvurabilir.
Genel giderlere ilişkin mali yükümlülüklerini yerine getirmeyen malikler, ödenmemiş tutarın yanında aylık %5 faiz ödemek zorundadır. Bir malik borcunu ödemezse, dava yoluyla tahsilat başlatılabilir. İki yıl içinde üç kez tahsilat yapılırsa, Asliye Mahkemesi bu malikin mülkiyet hakkını diğer maliklere devredebilir. Mahkemeden doğrudan ödeme kararı da talep edilebilir.
Borçlu, mahkeme kararından sonra bir yıl boyunca ödemezse, Asliye Mahkemesi mülkiyet hakkını diğer maliklere devredebilir.
Bir malik, kendi bağımsız alanında ana binaya zarar verecek değişiklik yapamaz.
Kat mülkiyeti ile ilgili mevzuat oldukça kapsamlıdır ve her sakin, kullanıcı veya malik için önemli hükümler içerir.
Yeni alıcıların mevcut yönetim planını tercüme ettirmeleri ve dikkatle incelemeleri tavsiye edilir. Plan, evcil hayvan izni, genel giderlerin düzenlenmesi, toplantı tarihleri gibi bilgileri içerir.
Kat mülkiyetiyle ilgili zorunlu mevzuatın büyük kısmı yönetim planına dahil edilmez. Bu nedenle iyi bilgilendirilmeli ve gerekirse yönetim planı hazırlanırken uzman desteği alınmalıdır.