Türkiye’de Konut Kredisi

Garanti Altında Ön Ödeme…

Türkiye’de İpotek Güvencesi

Yazan: mr. S.T. Kroon-Özyurt

Türkiye’de gayrimenkul satın alan veya başka bir ticari işlem yapan herkes için kaçınılmazdır: er ya da geç bir ön ödeme yapılması gerekir. Peki alıcı, bu paranın geri dönüşünü nasıl garanti altına alabilir? Yatırımının boşa gitmesini önlemek isteyenler için Türkiye’de iyi bir çözüm vardır: İpotek sözleşmesi oldukça sağlam bir güvence sağlar.

Türkiye’de gayrimenkul alımında veya başka bir ticari işlemde genellikle bir ön ödeme yapılması gerekir. Bu yatırımı güvence altına almak isteyenler, bankadan garanti almak veya ipotek (teminat) yaptırmak konusunda akıllı davranırlar. İpotek yapmak Türkiye’de nispeten kolaydır ve banka garantisi almaktan daha pratiktir. Çünkü bankalar her zaman müşterilerine garanti vermeyebilir; örneğin müşteri krediye uygun değilse veya belirsizlik varsa garanti verilmez. Bu nedenle satıcı veya başka bir ticari ilişki için, ön ödemeler karşısında ipotek vermek daha kolay bir güvence sağlar. Bu ipotek yalnızca bankalar tarafından kullanılmaz; kişiler de bu satın alma prosedürü ile yatırımlarını güvenceye alabilir ve karşı tarafı sözleşmeye uymaya zorlayabilir. Para, belirlenen şartlarla kredi olarak verilir ve karşı taraf ön ödeme karşılığında ipotek teminatı sunar.

İpotek İşlemleri

Türk yasalarına göre, ön ödeme yapan kişi ipotek alan olur ve ipotek veren üzerinden teminat olarak gayrimenkulü alır (ön ödeme tutarı kadar). İpotek prosedürü, ipotek tutarının yaklaşık %1,1’i kadar bir maliyet gerektirir. Buna ek olarak birkaç yüz Euro damga vergisi, idari ve çeviri masrafları (yabancılar için) de tapu kadastroda ödenir.

Resmî Satış

İpotek başvurusu yapan kişi, karşı tarafla birlikte, ilgili gayrimenkulün kayıtlı olduğu tapuda yazılı beyanda bulunmalıdır. Bu beyanda ipoteğin içeriği belirtilir. Tapu memuru bu beyanda belirtilen bilgileri bir belgeye kaydeder. Bu ipotek belgesi (ipotek senedi) tapu memuru tarafından kaydedilir ve her iki tarafa da birer kopyası verilir.

Bu belge, bir sözleşme olarak görülebilir. Koruma sağlamak için sözleşmede ipoteğin içeriği, amacı, ana tutar, kararlaştırılan süreler, varsa faiz, ipoteğin türü ve çizgi seviyesi gibi bilgiler yer almalıdır. İpotek işlemlerinin bir uzman aracılığıyla veya uzman yardımıyla yapılması şiddetle tavsiye edilir. Bunun için bir Türk avukat zorunlu olmasa da akıllıca olur. Eğer sözleşme ihlal edilirse ve karşı taraf yükümlülüklerini zamanında yerine getirmezse, ilgili gayrimenkul mahkeme icra dairesi tarafından resmî olarak satılabilir. Bu satıştan ödenen para geri alınır.

Devredilmesi

İpotek her zaman Türk Lirası üzerinden yapılır. Bu düzenleme, “Türk Lirasını Koruma Kanunu”na dayanmaktadır. Teminat alan kişi gerçek kişi ise, ipotek veren üzerinde sözleşmeli faiz talep etmek tavsiye edilmez. Çünkü ipotek sözleşmesindeki faiz anlaşmaları vergi dairesine bildirilir ve bu anlaşma, ticari banka işlemi olarak görülür; gerçek kişiler için yasaktır. Satıcı, ipotekli gayrimenkulü üçüncü kişiye satabilir; bu durum garanti durumunu değiştirmez.

Yeni alıcı, ipotek yükümlülüklerini de devralır. Eğer ipotek veren yükümlülüklerini yerine getirmezse, yeni alıcı resmî satış sürecini kabul etmek zorundadır. Bu nedenle, ipotek ve/veya kısıtlamalı gayrimenkul satın alan neredeyse kimse yoktur. Yeni alıcı, eski sahibin borcunu aynı ipotek koşullarıyla devralmayı seçebilir. Bu devralma, kadastro tarafından ipotek alan kişiye bildirilir.

İpotek alan, borcun diğer tarafa devredilmesini kabul etmek zorunda değildir ve itiraz edebilir. Bu itiraz, bir yıl içinde yapılmalıdır; aksi takdirde borcun devri kesinleşir. Sonuç olarak, Türkiye’de iş yapmak güvenlidir; ancak iş ortağınıza tamamen güvenmek doğru değildir. Sağduyu kullanın, uzman yardım alın ve mümkün olduğunca güvence sağlayarak hayal kırıklıklarını önleyin.

Kaynak: www.mondi.nl