Türk Mevzuatı ve Düzenlemelerine Bir Bakış
Metin: Av. S.T. Kroon-Özyurt
Yabancı yatırımcılar için Türkiye’de ikinci bir konut amacıyla proje geliştirme son yıllarda önemli ölçüde artmıştır. Gayrimenkulün resmi satışı ve mülkiyet devri yalnızca tapu siciline kayıt ile gerçekleşebilir. Çoğu durumda satıcı taraf, devredilme tarihinden önce bir kapora talep eder. Mülkiyet devri hemen gerçekleştirilemezse, alıcı tarafın hukuki güvenceye nasıl sahip olacağı sorusu gündeme gelir.
Ön Satış Sözleşmesi
Gayrimenkul Satış Vaadi
Gayrimenkul sahibi, mülkiyet devri (satış vaadi) taahhüdünü noterden düzenlenmiş bir belge ile resmi hale getirebilir. Bu sözleşme, noter sözleşmesi hazırlandıktan ve ardından tapu siciline kaydedildikten sonra resmi olarak geçerlidir. Bu kaydın geçerlilik süresi 5 yıldır. Bu prosedüre uyulmazsa, arazi üçüncü bir tarafa satılabilir. Belirli noterlik belgesi aracılığıyla alıcı taraf, şartlar yerine getirilmişse, satıcının izni olmadan söz konusu gayrimenkulü mahkeme aracılığıyla kendi adına tescil ettirme hakkına sahiptir. Türkiye’de bu tür hukuki güvence için noter prosedürü, Hollanda’da olduğu gibi maliyetlidir.
Yabancı alıcılar, mülkiyet devri öncesinde askeri kurumun izin prosedürünü de göz önünde bulundurmak zorundadır. Bu prosedür, yukarıda bahsedilen sözleşmenin tapu siciline kaydedilebilmesi için de geçerlidir.
Sözleşmeyi imzalamadan önce alıcı, projenin hukuki ve teknik temellerini de kontrol etmelidir. İlk soru şudur: mülkiyet devri hakkı kime aittir? Bu sorunun yanıtı, sözleşmede tarafın kim olduğunu belirler. Son imar planı (1 yıldan daha eski olmamalı), gayrimenkul tapu kaydı ve belediye onaylı proje planı ile yapı ruhsatı (inşaat aşamasına bağlı olarak) alanda çalışan hukuk ve teknik uzmanlar tarafından tapu ve belediyede incelenmelidir.
Tapu ve Kadastroya Danışın
Projeyi geliştirmek isteyen kişiler veya bireyler, arsa satın almak ve üzerine inşaat yapmak istiyorsa, gayrimenkul hakkında detaylı araştırma yapmalı ve bazı önemli bilgileri edinmelidir. Tapuda mülkiyet belgesiyle ilgili detaylı bilgiler alınmalıdır; örneğin, sahiplerin sayısı ve sahip oldukları oran ile gayrimenkul üzerindeki ipotek ve hacizler gibi kısıtlamalar. Ayrıca, arsanın kesin büyüklüğü ve coğrafi durumu (düz veya eğimli) hakkında bilgi edinilerek, arsaya kaç ev yapılabileceği ve evlerin büyüklüğü hakkında fikir sahibi olunmalıdır.
Gösterilen arsanın tapu kaydındaki bilgilerle aynı olup olmadığını bilmek önemlidir. Bunun için tapudan resmi tespit prosedürü talep edilebilir. Bu tespit, arsa sahibinin izniyle yapılmalıdır ve tapu görevlisiyle randevu ile gerçekleştirilir.
İmar Planı
İmar planında, arsanın ne kadarının inşaata ayrılabileceği, inşaat yüksekliği ve yol ile komşu parselden bırakılacak boşluk gibi bilgiler yer alır. Arsanın tarla (tarım) mı yoksa arsa (inşaat) mı olduğu bilgisi, öncelikle tapu belgesinden (tapu senedi) kontrol edilebilir.
Kadastral planlamada arazi belirli bir yetki alanına bağlıdır. Bakanlık, bölge için büyük ölçekli planlamaları hazırlar. Daha sonra belediye yetkilileri, küçük ölçekli imar planlarını (örn. 1/1000 ölçek) yapar. Arazi belediye sınırları içindeyse, imar planı belediye meclisi tarafından belirlenir. Belediye dışındaysa, yerel yönetim (vali) gerekli imar planı için yetkilidir.
Mevzuata göre, bazı özel durumlarda bakanlık, doğru yetkili otorite olarak belirtilir; örneğin, arsa iki belediye sınırı arasında yer alıyorsa, arazi üzerinden bir yol geçiyorsa veya havaalanı yanında bulunuyorsa.
Yapı Ruhsatı
İmar planı belirlendikten sonra bir sonraki adım, proje planına dayanarak belediyeden yapı ruhsatı (inşaat ruhsatı) almaktır. Tüm belgeler tamamlandığında, belediye bu ruhsatı 1 ay içinde verir. Ruhsat verildiği tarihten itibaren 2 yıl içinde inşaata başlanmalı ve 5 yıl içinde (inşaat başlangıç tarihinden itibaren) tamamlanmalıdır. Bu yükümlülük yerine getirilmezse, belediyeden yeni ruhsat alınmalıdır. Ücretler belediyenin uzmanları tarafından proje planı ve inşaat büyüklüğüne bağlı olarak hesaplanır.
Proje geliştirici ve alıcıya, detaylı bir inşaat sözleşmesi hazırlayıp belirli sorumluluk ve yükümlülükleri yerel müteahhite devretmeleri tavsiye edilir. Proje için güvenilir, tanınmış ve kaliteli bir müteahhit ile bağımsız denetçi seçmek büyük önem taşır.
Uluslararası özel hukuk açısından, mülkiyet devri için geçerli yasa, gayrimenkulün bulunduğu ülkenin mevzuatıdır. Bu durumda Türk hukuku geçerlidir. Bu nedenle, arsa veya ikinci konut alımlarında, Türk hukuku konusunda eğitim almış bir hukuk uzmanı ile çalışmak akıllıca olacaktır. Bu uzman, mevzuat ve prosedürler çerçevesinde doğru adımları atarak alım sürecinin sorunsuz tamamlanmasını sağlar.
Hukuki – 31 – www.mondi.nl