Telefoonnummer

Türkiye’de Gayrimenkul Satın Alma Süreci

Türkiye’de Gayrimenkul Satın AlmaÖncesinde Neler Gereklidir?

Yazı: Sn. S.T. Kroon-Özyurt

Uluslararası özel hukuka göre, gayrimenkulün bulunduğu ülke mevzuatı uygulanır; bu durumda Türk mevzuatı geçerlidir.

Satın alma sürecinin önemli aşamaları:

Ön araştırma
Doğru sözleşmeler, prosedürler ve projeler
Olası garantiler (proje bazında değişir)

Neden bir araştırma yapılmalı?

Hollanda’da mülkiyet devri noterde gerçekleşirken, Türkiye’de bu işlem tapuda yapılır. Ancak devri işlemleri farklıdır; Hollanda’da tapu ve mülkiyet durumu ile üzerindeki yükümlülükler noterce kontrol edilir ve alıcıya sözleşme kapsamında sunulur. Türkiye’de bu araştırmayı alıcı kendisi yapmak zorundadır.

Tapu araştırması

Yasal sahibin araştırılması: Satış sözleşmeleri ve anlaşmalar, tapu belgesinde belirtilen yasal sahip veya sahibin noter aracılığıyla yetkilendirdiği kişi ile yapılmalıdır.

Gayrimenkul üzerindeki yükümlülükler ve kısıtlamaların araştırılması: Yükler, mülkiyet ve kullanım haklarını kısıtlar. Bu kapsamda ipotekler, hacizler, üçüncü şahıs hakları, geçit hakkı, kısmi kullanım hakkı (sukna), inşaat hakkı (üst hakkı), geri alım hakkı (vefa), kamu hizmetleriyle ilgili işbirliği yükümlülükleri ve ön satış sözleşmeleri göz önünde bulundurulmalıdır.

Gayrimenkul türü/durumunun araştırılması: Mevcut bir konut satın alıyorsanız, tapuda konut olarak kayıtlı olması gerekir; arsa veya imarsız alan olarak kayıtlı olmamalıdır.

Yönetim planının araştırılması: Her apartman veya site kompleksi tapuda Kat Mülkiyeti Derneği sözleşmesine sahiptir. Bu sözleşme, yönetim planı olarak tanımlanabilir. Ortak alanların, bağımsız alanların, genel giderlerin ve yönetim ile denetim gibi hak ve sorumlulukların kuralları bu plan ile belirlenir.

Konumun araştırılması: Gösterilen parselin tapuda belirtilenle aynı olup olmadığı kontrol edilmelidir. Bunun için tapuda resmi bir tespit prosedürü uygulanabilir. Bu işlem, tapu uzmanı tarafından ve arsa sahibinin izni ile yapılır.

Belediye veya yerel yönetim araştırması (özel idare): Gayrimenkul belediye sınırları içindeyse ilgili kurum belediyedir; dışındaysa il özel idaresidir.

İmar durumunun araştırılması: 7 Ocak 2006 tarihli yasa gereği yabancılar yalnızca planlı imar alanlarında (Uygulama İmar Planı veya Mevzii İmar Planı) gayrimenkul alabilir. Amaç konut veya işyeri olarak kullanımdır. Bazı plansız arsalar Türk vatandaşlarına inşa izni verirken yabancılar alamaz.

İnşaat halindeki konut için yapı ruhsatının araştırılması: Ruhsatta bina tipi, boyutu, yüksekliği, malzeme, kat sayısı, kullanım amacı gibi bilgiler bulunur. Ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde inşaat başlamalı, 5 yıl içinde tamamlanmalıdır. Aksi durumda yeni ruhsat alınmalıdır.

İskan / Yapı Kullanma İzni araştırması: İnşaat süreci tamamlandığında belediye uzmanları binayı kontrol eder ve yasal şartları sağlar. İskan olmadan su, elektrik gibi belediye hizmetleri bağlanamaz. İskanlı konut almak, yasal güvence ve tüm hizmetlerin kullanılabilirliğini sağlar.

Belediye vergilerinin araştırılması: Satış öncesi tüm belediye vergilerinin ödenmiş olması gerekir.

Gayrimenkulün belediye değeri: Satış sırasında tapuda gösterilen satış bedeli, bu değerden düşük olamaz.

Doğru sözleşmeler, prosedürler ve projelerin seçimi:

Her proje farklıdır. Bu nedenle sözleşmeler, prosedürler ve garanti türleri proje bazında değerlendirilmelidir. Alıcı için ideal sözleşme, peşinat ödenmesi gerekiyorsa bunun güvence altına alındığı bir sözleşmedir.

Yabancılar için askeri izin bekleme zorunluluğu ve satıcının peşinat talebi süresi gibi belirsizlikler vardır. Amacınız, mümkün olan en kısa sürede ve belirlenen şartlarla mülkiyet belgesini almaktır.

Tüm taraflar arasındaki anlaşmalar yazılı olmalı, tanıkların da imzası ile onaylanması önerilir.

Mülkiyet devri, sözleşme ile karşılıklı olarak yapılamaz. Yazılı anlaşmalar, mahkeme durumunda ödemenin geri alınması için delil niteliğindedir. Tanık imzası pozisyonunuzu güçlendirir.

Tek resmi satış sözleşmesi, noter tasdikli “ön satış sözleşmesi” / Gm. Satis Vaadi’dir (ancak her durumda yabancılar için önerilmez).

Ön satış sözleşmesi, tapuda kaydedildikten sonra geçerlidir; bu kayıt mülkiyet hakkı vermez, yalnızca belirlenen şartlarla mülkiyeti elde etme hakkı sağlar. Yabancılar için askeri izin gereklidir. Noter işlemi maliyetli olup satış bedelinin yaklaşık %10’u tutarındadır.

Resmi kayıtlı sözleşme ile gayri resmi sözleşme arasındaki fark:

Resmi sözleşme ile dava açarak mülkiyet talep edebilirsiniz; gayri resmi sözleşmede yalnızca ödediğiniz parayı talep edebilirsiniz. Tapu kaydı ile gayrimenkul üçüncü kişilere satılamaz.

Bu sözleşme, inşaatı devam eden bir konut alıyorsanız ve mülkiyetin alınması uzun sürecekse bir seçenek olarak kullanılabilir. Tapu kaydı 5 yıl geçerlidir.